《张家口市物业管理条例(草案)》已经市十四届人大常委会第三十二次会议初次审议,法工委结合初审意见对草案进行研究并作了修改。
为提高立法质量,现就草案广泛征求意见建议,请将修改意见以书面材料或电子邮件的形式,于12月17日前反馈至市人大常委会法工委。修改意见请注明哪条哪款,如何修改,修改理由等。
联系人:雷扬
联系电话: 0313—4114938(传真)
电子邮箱:zjkrdfgw@126.com
附:《张家口市物业管理条例(征求意见稿)》
张家口市物业管理条例
(征求意见稿)
第一章 总则
第一条 为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业等物业管理主体的合法权益,建设和谐宜居社区,根据《民法典》和《物业管理条例》等相关法律法规的规定,结合本市实际,制定本条例。
第二条 本市行政区域内的物业管理服务活动适用本条例。
本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对物业管理区域内的建筑物、构筑物及其配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护环境卫生和相关秩序的活动。
第三条 本市物业管理坚持业主自治、政府监管、多方参与、协商共建、专业服务的原则。
第四条 市、县级人民政府应当将物业管理工作纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社会治理体系,建立物业管理工作联席会议制度等物业管理综合协调机制。
鼓励采用新技术、新方法,促进互联网与物业管理的深度融合,推动本市物业服务行业的规范和健康发展
第五条 市、县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的管理工作。
发改、财政、自然资源和规划、市场监管、公安、民政、城管和行政执法、应急管理、人防、消防救援等相关部门应当按照各自职责,负责物业管理活动的相关管理工作。
街道办事处(乡镇人民政府)负责辖区内物业管理活动的监督指导工作。
居(村)民委员会在街道办事处(乡镇人民政府)领导下开展物业管理活动的具体监督指导工作。
第六条 建立健全社区党组织领导下居民委员会、物业管理委员会、业主委员会、业主、物业服务企业等共同参与的治理架构。推动在物业服务企业、业主委员会中建立党组织,发挥党建引领作用。
第七条 物业服务应当遵守权责一致、质价相符、诚实守信、公平公开竞争的物业服务市场规则,维护享受物业服务并依规付费的市场秩序。鼓励物业服务企业优化组合、集团化规范运作,深化科技支撑,优化市场环境。
发挥政府职能作用,支持社会资本参与老旧小区物业管理。
第八条 健全人民调解、行政调解、司法调解构成的多元纠纷解决机制,化解物业管理纠纷。
物业管理行业协会可以建立物业服务企业诚信评价体系、制定行业自律性规范,引导物业服务企业增强服务意识,及时调解行业纠纷。
第二章 前期物业管理
第九条 前期物业管理是指,在业主、业主大会选聘物业服务企业之前,由建设单位选聘物业服务企业实施的物业管理。
建设单位销售房屋前,应当与物业买受人对前期物业服务的事项进行书面约定。
第十条 建设单位选定物业服务企业后,应当与选聘的物业服务企业签订书面的前期物业服务合同,对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定。
前期物业服务合同期限最长不能超过两年。
第十一条 前期物业服务合同期限届满前,业主委员会与新物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
第十二条 物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内,将前期物业服务合同向物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门备案。备案须提交以下资料:
(一)前期物业服务合同备案申请;
(二)物业服务企业营业执照;
(三)前期物业服务合同;
(四)其他需要备案的资料。
第十三条 业主大会成立之前的住宅区(别墅除外)公共性物业服务收费实行政府指导价。
实行政府指导价的住宅区物业服务收费,由市、县级人民政府价格主管部门会同住房和城乡建设行政主管部门制定等级基准价及其浮动幅度和相关物业服务收费标准,并向社会公布。
第十四条 建设单位应当按照规划建设物业管理用房。物业管理用房属于全体业主共有,主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公,由物业服务企业负责维修、养护,不得买卖、抵押或者改作他用。
第十五条 物业服务企业承接物业前,应当按照国家、省的有关规定和前期物业服务合同的约定,和建设单位共同对物业共用部位、共用设施设备进行检查和验收,并邀请业主代表以及物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)、居(村)民委员会参加,也可以聘请相关专业机构予以协助,物业承接查验的过程和结果可以公证。
第十六条 经现场查验,物业符合交付条件的,前期物业服务企业应当与建设单位签订物业承接查验协议,作为前期物业服务合同的补充协议,与前期物业服务合同具有同等的法律效力。
第十七条 前期物业服务企业应当自物业交接三十日内,按有关规定向物业所在地的县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门办理备案手续。
第十八条 前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付当月所发生的物业服务费,由建设单位负担。
第三章 业主、业主大会、业主委员会和物业管理委员会
第十九条 房屋的所有权人为业主。 公有住房尚未出售或者已建成尚未出售的商品房,原产权单位或者开发企业是业主;已出售的,购房人是业主。
尚未登记取得所有权,但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等民事法律行为已经合法占有该房屋的人,认定为物业管理中的业主。
第二十条 业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务,不得以放弃权利为由拒不履行义务。
第二十一条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成,代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利,履行相应义务。一个物业管理区域成立一个业主大会。
第二十二条 物业管理区域内,已交付使用的物业专有部分建筑面积达到建筑物总面积百分之五十以上或者交付使用的户数达到总户数百分之五十以上的,建设单位应当按照物业所在地的县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门或者街道办事处(乡镇人民政府)的要求,及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件材料。
业主向建设单位查询前款规定的有关资料和数据,建设单位应当予以配合。
物业管理区域业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。业主人数较多不便于召开全体业主大会的,可以实行业主代表制度,按单元、栋或者按业主人数比例,推选业主代表参加业主大会。
第二十三条 街道办事处(乡镇人民政府)应当自收到业主提出筹备业主大会书面申请之日起六十日内,负责组织、指导成立首次业主大会筹备组。
首次业主大会筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处(乡镇人民政府)代表和居(村)民委员会代表组成。筹备组成员人数应当为单数,其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一,筹备组组长由街道办事处(乡镇人民政府)代表担任。
筹备组中业主代表的产生,由街道办事处(乡镇人民政府)或者居(村)民委员会组织业主推荐。
筹备组应当自成立之日起七日内,将成员名单、分工、联系方式等在物业管理区域内公示,公示时间不得少于七日。
第二十四条 首次业主大会筹备组应当按照有关规定做好筹备工作。
筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式就其确定的事项在物业管理区域内显著位置公告。业主对公告内容有异议的,筹备组应当研究处理并在首次业主大会会议召开前作出答复。
第二十五条 业主大会筹备组应当自成立之日起九十日内,在物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)的指导下,组织召开首次业主大会会议。
召开首次业主大会会议,应当于会议召开十五日前通知全体业主。
第二十六条 首次业主大会会议应当通过管理规约、业主大会议事规则,选举产生业主委员会,同时业主大会成立。
业主大会成立后,筹备组任务完成自行解散。
第二十七条 业主大会决定下列事项:
(一)制定或者修改管理规约、业主大会议事规则;
(二)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;
(三)选聘、解聘物业服务企业或者其他管理人;
(四)筹集、使用建筑物及其附属设施的维修资金;
(五)改建、重建建筑物及其附属设施;
(六)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;
(七)业主大会、业主委员会工作经费的筹集、管理和使用;
(八)有关共有和共同管理权利的其他重大物业管理事项。
业主大会会议的决定应当自作出之日起三日内在物业管理区域内显著位置公示。
第二十八条 业主大会会议分为定期会议和临时会议,业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开,每年至少召开一次。经百分之二十以上业主提议,业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。
业主大会会议可以采用书面形式或者通过互联网方式召开。召开业主大会会议的,业主委员会应当于会议召开十五日前通知全体业主,将会议议题及其具体内容、时间、地点、方式等在物业管理区域内显著位置公示,并报物业所在地的居(村)民委员会。居(村)民委员会应当派代表列席会议。
业主委员会未按照规定召集业主大会会议的,业主可以请求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)责令限期召集;逾期仍未召集的,由物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)组织召集。
第二十九条 业主委员会由业主大会依法选举产生,履行业主大会赋予的职责,执行业主大会决定的事项,接受业主大会和业主的监督,具体职责如下:
(一)召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况,提出物业管理建议;
(二)业主大会作出决定三十日内,代表业主大会与选聘的物业服务企业签订、续签或者解除物业服务合同,公开物业服务事项和物业服务费交纳标准;
(三)及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;
(四)监督管理规约的实施,督促不交纳物业管理服务费的业主限期交纳;
(五)组织业主对物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造方案进行书面确认,并监督实施;
(六)业主大会赋予的其他职责。
第三十条 业主委员会由五至十一人单数组成,任期不超过五年,可连选连任,具体人数由业主大会决定。
业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主,并应当符合下列条件:
(一)遵纪守法、热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力;
(二)具有完全民事行为能力;
(三) 在本物业管理区域内连续居住满一年;
(四)按时足额交纳物业服务费、不存在欠缴专项维修资金及其他需要业主共同分担费用的情况;
(五)本人、配偶及其直系亲属与物业服务企业无直接的利益关系;
(六)未被列为失信被执行人;
(七)未有本条例规定的房屋使用禁止规定的行为;
(八)未有法律法规规定的其他不宜担任业主委员会委员的情形。
社区党组织引导和支持业主中的党员积极参选业主委员会委员,通过法定程序担任业主委员会委员。
业主委员会应当自选举产生之日起七日内召开首次会议,推选业主委员会主任一人、副主任一至二人,并在推选完成之日起三日内,在物业管理区域内显著位置公示业主委员会主任、副主任和其他委员的名单、分工、联系方式。
第三十一条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内,向物业所在地的县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案,并按要求提交相关备案文件资料。党组织的设立情况应当纳入业主委员会的备案要求。
备案资料齐全的,物业所在地的县级人民政府住房和城乡建设行政主管部门应当在五日内出具备案证明。
业主委员会可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。使用业主大会印章,应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定;使用业主委员会印章,应当根据业主委员会会议的决定。
业主委员会任期内,备案事项发生变更的,应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。
第三十二条 业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议;经三分之一以上业主委员会委员提议,业主委员会应当在七日内召开会议。
业主委员会应当在会议召开七日前,在物业管理区域内显著位置公告会议的内容和议程,听取业主的意见和建议。
第三十三条 业主委员会应当建立信息公开制度,在物业管理区域内显著位置及时向业主公布下列事项:
(一)管理规约、业主大会议事规则;
(二)业主大会和业主委员会的决定;
(三)物业服务合同;
(四)物业专项维修资金的筹集、使用情况;
(五)物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况;
(六)占用业主共有的道路或者其他场地划设车位的设置、处分和收益情况;
(七)业主大会和业主委员会工作经费和业主委员会委员工作津贴的收支情况;
(八)其他应当向业主公开的事项。
前款第四项至第七项规定的内容,应当每年至少公布一次。
第三十四条 有下列情况之一的,业主委员会成员资格自行终止:
(一)因物业转让、灭失等原因不再是业主的;
(二)丧失民事行为能力的;
(三)依法被限制人身自由的;
(四)法律、法规或者业主大会议事规则、管理规约等规定的其他情形。
第三十五条 业主委员会成员有下列情况之一的,由业主委员会三分之一以上成员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议,业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权,可以决定是否终止其业主委员会成员资格。
(一)以书面方式提出辞职请求的;
(二)不履行业主委员会成员职责或者拒不履行业主义务的;
(三)利用职务之便接受减免物业服务费、停车费,以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬,谋取私利的;
(四)打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人的;
(五)本人及其配偶、直系亲属在本物业管理区域选聘的物业服务企业任职的;
(六)法律、法规或者业主大会议事规则、管理规约等规定的其他情况。
物业所在地街道办事处(乡镇人民政府)发现业主委员会成员有上列(二)至(六)项情况之一的,应当责令业主委员会终止其成员资格。
第三十六条 业主委员会成员资格终止的,应当自终止之日起三日内将其保管的档案资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。
拒不移交的,业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)督促移交。
第三十七条 业主委员会应当于任期届满三个月前,组织召开业主大会会议进行换届选举;逾期未组织的,街道办事处(乡镇人民政府)应当责令其限期组织完成换届选举。
业主委员会应当自任期届满之日起十日内,将其保管的档案资料、印章及业主共同所有的其他财物移交新一届业主委员会。逾期不移交的,新一届业主委员会可以请求街道办事处(乡镇人民政府)责令其限期移交。
第三十八条 业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。
业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
第三十九条 街道办事处(乡镇人民政府)应当设立辖区物业管理委员会,履行以下具体职责:指导居(村)民委员会成立社区(村)物业管理委员会;强化基层党建引领;组织、协调、指导辖区内业主大会成立和业主委员会选举、备案;指导和监督业主大会和业主委员会的日常工作;指导和监督业主大会选聘物业服务企业;配合住房和城乡建设行政主管部门做好物业服务企业日常监管、物业管理区域划分、物业承接查验、物业项目交接、物业服务企业及其项目负责人信用信息采集等工作;解决物业服务企业和业主委员会矛盾纠纷;负责业主委员会成员资格把关并依法监督业主委员会依法履行职责以及辖区物业管理委员依法承担的其他职责。
第四十条 街道办事处(乡镇人民政府)应当建立物业管理联席会议制度。物业管理联席会议由街道办事处(乡镇人民政府)负责组织召集,住房和城乡建设、公安、民政、城市管理等部门和居(村)民委员会、业主委员会、物业服务企业、专营单位等方面代表参加,共同协商解决物业管理重大问题;应当建立物业管理纠纷调解机制,将人民调解、行政调处与司法裁判进行有效衔接,及时化解物业管理矛盾纠纷。
第四十一条 居(村)民委员会应当成立社区(村)物业管理委员会。具体职责为:对业主大会、业主委员会的工作进行指导和监督,负责协调解决辖区内日常物业管理服务中出现的矛盾和问题;有权就业主反映的物业管理事项向业主大会、业主委员会进行询问;指导、监督物业服务企业依法履行义务,调解物业管理纠纷以及其他依法承担的职责。
第四十二条 未成立业主大会或者业主委员会不能正常履行职责的物业管理区域,物业所在地的社区(村)物业管理委员会在街道办事处(乡镇人民政府)的指导和监督下代行业主委员会的职责。
第四章 物业管理服务
第四十三条 业主大会可以决定采用招标或者协议的方式选聘物业服务企业。
业主大会决定采用招标方式选聘物业服务企业的,由业主委员会依照招投标法律法规的规定组织实施。
业主大会决定采用协议方式选聘物业服务企业的,业主委员会应当将三家以上备选的物业服务企业的基本情况、拟签订的物业服务合同的主要内容在物业管理区域内显著位置公示,并听取业主意见后提请业主大会决定。
第四十四条 业主委员会应当根据业主大会的决定与选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同,物业服务合同对物业服务企业和全体业主具有约束力。物业服务合同应当对双方权利义务、物业管理事项、服务标准、服务费用、项目负责人、物业管理用房的管理与使用、专项维修资金的使用、合同期限、服务交接、违约责任等内容进行约定。
物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内,将物业服务合同报物业所在地的县级住房和城乡建设行政主管部门和街道办事处(乡镇人民政府)备案,并按要求提交相关备案文件资料。
未依法订立物业服务合同的,物业服务企业不得进入物业管理区域提供物业服务。
第四十五条 物业服务企业应当在签订物业服务合同三十日内按照有关规定对共用部位、共用设施设备等完成承接查验工作。
第四十六条 物业服务合同可以约定物业服务履约保证金。物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后,业主大会选聘新的物业服务企业前,物业管理区域内基本生活秩序的维护。
第四十七条 物业服务企业可以委托保洁、保安、电梯、消防等专业公司提供专业服务,但不得将其应当提供的全部物业服务转委托给第三人,或者将全部物业服务支解后分别转委托给第三人。
第四十八条 物业服务企业按照物业服务合同中约定的事项和物业的使用性质提供服务,应当包括下列主要事项:
(一)共用部位和共用设施设备的使用、维修、养护;
(二)电梯、消防等特种设施设备运行和养护服务;
(三)环境卫生清扫保洁和绿地、树木、绿化设施的养护、管理;
(四)物业装饰装修的管理;
(五)维护物业服务区域内的基本秩序;
(六)物业服务区域内公共场地的服务;
(七)物业资料的查询服务和管理;
(八)采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
第四十九条 物业服务企业应当及时在物业管理区域内显著位置公示下列信息:
(一)物业服务企业的营业执照、项目负责人的基本情况、联系方式和物业服务投诉电话;
(二)物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式;
(三)电梯、消防、监控等共用设施设备的维修保养合同和日常维护管理情况,维修保养单位的资质、联系方式和应急处置方案;
(四)由物业服务企业实施的房屋修缮或者巡视巡查过程中发现的业主在房屋使用、装饰装修过程中造成的结构变动等安全事项;
(五)由物业服务企业负责的物业共用部位、共用设施设备的经营收益及使用情况;
(六)其他应当公示的信息。
业主或者业主委员会对公示信息有异议的,物业服务企业应当及时予以答复。
第五十条 物业服务实行等级收费制度,由市、县级发展和改革、住房和城乡建设行政主管部门遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则,区别不同物业的性质和特点,制定物业服务等级和收费标准,并由业主委员会与物业服务企业在物业服务合同中约定。物业服务企业不得向业主收取任何未经合同约定并经公示的费用。
物业服务合同期内,物业服务企业不得擅自调整物业服务收费标准。确需调整的,应当公示拟调价方案、调价理由、成本变动情况等相关资料在小区显著位置公示征求意见,并经业主大会同意后,与业主委员会签订变更协议。
第五十一条 业主应当根据物业服务合同约定的付费方式和标准,按时足额交纳物业服务费。
物业服务企业不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业服务费。
第五十二条 接受供水、供电、供气、供暖、通讯、有线电视等专营服务单位委托代收费用的,物业服务企业不得向业主收取任何额外费用。专营服务单位不得强制物业服务企业代收费用,不得因物业服务企业拒绝代收有关费用而停止向最终用户提供服务。
第五十三条 物业服务合同期限届满九十日前,业主委员会应当召集业主大会决定是否续聘。决定续聘的,应当与物业服务企业重新签订物业服务合同;决定不续聘的,应当及时告知物业服务企业。
物业服务合同期限届满,业主大会未作出选聘或者续聘决定,原物业服务企业按照原合同约定继续提供服务的,原合同对双方具有约束力。
物业服务期限届满前,物业服务企业不同意续聘的,应当在合同期限届满前九十日书面通知业主委员会。
第五十四条 业主大会依照程序决定提前解聘物业服务企业的,可以解除物业服务合同,但应当提前六十天书面通知物业服务企业。
第五十五条 物业服务合同终止前,物业服务企业不得停止物业服务。
物业服务合同终止的,原物业服务企业应当在约定期限或者合理期限内退出物业管理区域,将其保管的有关资料和物业管理用房、共用设施设备、预收的物业服务费等业主共有财物移交给业主委员会,配合新物业服务企业做好交接工作,并如实告知物业的使用和管理状况。
原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主大会决定有异议等为由拒绝办理交接,不得以任何理由阻挠新物业服务企业进场服务。
原物业服务企业拒不移交或者拒不退出物业管理区域的,业主委员会可以请求物业所在地的街道办事处(乡镇人民政府)督促移交。
第五章 物业的使用与维护
第五十六条 业主、物业使用人、物业服务企业应当遵守有关法律法规,遵守管理规约和业主大会的决定,并在物业管理区域内禁止下列行为:
(一)破坏或者改变房屋承重结构、主体结构;
(二)污损、破坏或者擅自改变房屋外观;
(三)擅自利用共用部位、共用设施设备、消防设施进行经营;
(四)破坏、占用或者擅自改建物业共用部位,破坏、占用或者擅自迁移共用设施设备;
(五)擅自占用或者挖掘物业区域内的道路、场地;
(六)侵占绿地,损毁树木、绿化设施;
(七)占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道;
(八)存放易燃、易爆、剧毒或者放射性物质等危险物品;
(九)破坏或者擅自停用公共消防设施和器材;
(十)擅自拆改供水、排水、电缆、供暖等管线;
(十一)随意弃置垃圾、排放污水、高空抛物或者露天烧烤、露天焚烧杂物,制造超过规定标准的噪声、震动、光源;
(十二)擅自架设电线、电缆,加装车辆充电设施,在建筑物、构筑物上悬挂、张贴、刻画,在楼道等共用部位堆放物品;
(十三)使用地锁、石墩、栅栏等障碍物占用公共道路、公共停车泊位,违反规定停放车辆;
(十四)违反规定饲养动物或者种植植物;
(十五)法律、法规、规章和管理规约禁止的其他行为。
物业服务企业发现有前款规定的行为,有权劝阻、制止,要求行为人及时改正;劝阻、制止无效或者行为人拒不改正的,应当及时向有关行政主管部门报告。
第五十七条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益在扣除合理成本后归全体业主所有,应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定进行使用。
经业主大会授权,收益资金可以由物业服务企业代收代管。收益资金由物业服务企业代收代管的,应当单独列账,独立核算,接受业主委员会的监督;收益资金由业主委员会自行管理的,应当以业主委员会名义开设账户,接受居(村)民委员会的监督。收益资金收支账目应当每半年公示一次,接受业主监督。
第五十八条 业主、物业使用人装饰装修房屋的,应当事先告知物业服务企业,遵守物业服务企业提示的合理注意事项,并配合其进行必要的现场检查。
装饰装修造成物业共用部位、共用设施设备损坏的,业主、物业使用人应当及时修复;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
第五十九条 住宅专项维修资金属于业主所有,专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造,不得挪作他用;业主应当遵守国家有关专项维修资金规定,足额交纳专项维修资金。
住宅区域共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造,但是没有专项维修资金或者专项维修资金不足的,维修、更新和改造费用由所涉及的业主承担。
第六十条 业主物业专有部分存在安全隐患,危及公共利益或者他人合法权益的,相关业主应当及时采取修缮以及其他消除危险的安全治理措施。
责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。
第六十一条 建设单位在物业管理区域内规划建设的车库、车位应当首先满足业主的购买或者承租需要,不得出售给业主以外的其他人。
车位、车库不足,确需利用业主共有道路或者场地划设车位的,其设置、使用、收费等管理事项,由业主大会决定,所得收益归全体业主所有。
物业区域内划设车位、停放车辆,不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车道,不得妨碍其他车辆和行人的正常通行。
第六十二条 物业服务企业应当对物业管理区域内的电梯、消防设施等易于发生安全风险的设施设备和部位加强日常巡查和定期养护;采取必要的安全保障措施,消除安全隐患。
第六十三条 业主长期空置物业的,应当告知物业服务企业,并与物业服务企业就紧急情况处置等事项签订协议,物业服务费的收费标准可以由双方具体约定,但业主不得以房屋空置未接受或者无需接受物业服务为由拒绝支付物业服务费。
物业服务企业应当主动向业主提示房屋空置的风险。
第六十四条 社区(村)物业管理委员会、物业服务企业应当制定住宅小区物业服务应急预案。
物业管理区域突发应急状况,辖区物业管理委员会应当组织有关单位协助物业服务企业提供供水、供电、垃圾清运、电梯运行等维持业主基本生活服务事项的应急服务。
第六十五条 鼓励多层住宅为满足日常生活需要按照国家和省、市有关规定加装电梯。
第六章 法律责任
第六十六条 违反本条例第十四条规定,擅自将物业管理用房买卖、抵押或者改作他用的,由县级住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,处五万元以上十万元以下的罚款;给业主造成损失的,依法承担赔偿责任。
第六十七条 业主违反本条例第五十一条第一款规定,欠交物业服务费的,物业服务企业可以催告业主在合理期限内交纳,业主委员会应当予以协助;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法提起诉讼。
第六十八条 物业服务企业违反本条例第五十五条第二款规定,拒不退出物业管理区域或者拒不移交有关资料的,由县级住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正;逾期不改的,对物业服务企业处五万元以上十万元以下的罚款。物业服务企业有违反治安管理行为的,由公安机关依法给予治安管理处罚。
第六十九条 业主、物业使用人、物业服务企业违反本条例第五十六条规定的,有关当事人有权劝阻、制止;劝阻、制止无效的,可以向有关行政主管部门报告或者投诉;自身合法权益受到侵害的,可以依法向人民法院提起诉讼。
第七十条 违反本条例第五十七条规定,物业服务企业挪用、侵占公共收益的,由县级住房和城乡建设行政主管部门责令退还,并处挪用、侵占金额二倍以下的罚款。
第七十一条 违反本条例第六十一条第一款规定,将车位、车库提供给业主以外的其他人的,由县级住房和城乡建设行政主管部门责令限期改正,有违法出租所得的,责令退还违法所得;拒不改正的,按每个违法出租车位处五千元以上一万元以下的罚款。
第七十二条 政府主管部门、街道办事处(乡镇人民政府)等国家机关及其工作人员违反本条例规定,有下列情形之一的,由相应机关责令改正,对负有责任的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)未按照规定履行监督检查职责的;
(二)发现物业管理区域内的违法行为或者接到违法行为报告,不及时依法查处,或者包庇、纵容违法行为的;
(三)违法实施行政处罚的;
(四)截留、挪用或者侵占住宅专项维修资金等资金的;
(五)利用职务便利,获取不正当利益的;
(六)其他玩忽职守、徇私舞弊和滥用职权的行为。
第七章 附 则
第七十三条 业主自行管理或者委托物业服务企业以外的其他管理人管理物业的,参照本条例的有关规定执行。
第七十四条 本条例自 年 月 日起施行。